事故物件を高く買取してもらうためには？相場や売却方法について解説

「事故物件」と聞くとマイナスなイメージを持つ方も多いのではないでしょうか。

たとえば車も事故車両なら買取り価格はぐっと下がってしまいますが、宅地など不動産物件についても同じようなことが言えるでしょう。

特に、不動産物件が事故物件の扱いになってしまうと、よほど物件の価格を下げないかぎり買い手が付くことは難しくなります。

ここでは、不幸にも事故物件になってしまった物件を第三者に売却する場合に「いかに高く買取してもらえるか」そのときの「相場」や「売却方法」について詳しく説明します。

事故物件とは？

それではまず、事故物件とはそもそもどのようなものを指すのか、事故物件の「定義」について確認していきましょう。

瑕疵(かし)のある物件のこと

事故物件と聞くと、まっさきに思い浮かべるのは建物に入居している人が殺人や自殺など事件や事故で亡くなった物件を想像しがちです。
確かに、それも事故物件の一つに数えられます。

ただ、ここで言う事故物件には、入居者の死亡に起因するものばかりでなくさまざまな問題を抱えているものも広義には事故物件として扱かわれています。

このときの物件には、アパートやマンションなどの賃貸物件に限らず、個人所有の住宅など不動産取引全体に係る物件も含まれ、これを総じて「瑕疵物件（訳あり物件）」と呼んでいます。

瑕疵物件は、物件の所有者ばかりでなく、その物件に住む人たちにとってはマイナス要因になるのは間違いないでしょう。

また、瑕疵物件であることを知らないままに不動産取引を行えば、その後にトラブルの原因になる恐れも十分にあります。

さて、そのトラブルに巻き込まれる恐れのある瑕疵物件にはどのようなものが含まれるのかについて解説します。

瑕疵物件は、法令および過去の事例に照らし合わせて、

• 物理的瑕疵物件
• 法的瑕疵（法律的）瑕疵物件
• 心理的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

というように、一般的にはこの４つに分類されています。

それでは、上に挙げた４つについて具体例を踏まえて解説します。

物理的瑕疵物件

土地や建物といった不動産には、売買時にあらかじめ重大な破損や欠陥がみられるのがあります。このような物理的瑕疵物件はその不動産価値を下げてしまうでしょう。

たとえば、建物について破損や欠陥など瑕疵に係るものとして挙げられるものには、雨漏りや水漏れなど通常の暮らしに支障のでるものなどがあります。

また、地震や台風などの災害に対して建物としての強度を保てない構造上の欠陥やシロアリの被害を受けている物件など指して、広く物理的瑕疵物件と呼んでいます。

法的瑕疵（法律的瑕疵）物件

文字どおりに法律的に瑕疵のある物件を指しています。

法的瑕疵物件には次のように法律に抵触している、抵触する恐れのあるものが含まれます。

• 建築基準法
  建物の構造上の安全基準や接道義務、容積率、建蔽率などの基準が法令に照らし合わせて著しく位置違反しているもの、また、その基準を満たしていないものを指します。
• 消防法
  スプリンクラーや火災報知機などは、マンションなど集合住宅においては当然、整備しなければならない防火設備です。
  また、防火扉や避難ハシゴなど、設置義務を満たしていないものは消防法に抵触します。
• 都市計画法
  農地など市外調整区域に指定されている土地の上には建物は建てられません。開発行為が認められていない土地の上に建てた建物は違法建造物です。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、過去にその物件で殺人や自殺などの事件や事故などが発生した物件のことを指します。

心理的な瑕疵には、物件としての性能や構造的な瑕疵はなくても、そこに住む人にとって「住むのが怖い」といったような心理的な圧迫や嫌悪感を持つことから心理的瑕疵物件と言われます。

ただ、心理的な瑕疵には、人それぞれの個性もあり、感じ方にも違いがあり明確な基準は存在しません。

環境的瑕疵物件

表面上は何の不具合もなさそうな物件でも、そこに住み続けているうちに環境への不快感や嫌悪感を示すものがあります。

たとえば、物件の近くに嫌悪施設と呼ばれる墓地、葬儀場、火葬場、工場、遊技場、風俗店などがあることによる心的に影響を受けやすいことが挙げられます。

また、物件の近くに鉄道や高速道があることにより、騒音や振動などに悩まされることも不快感や嫌悪感につながります。

これらを総じて環境的瑕疵物件と呼んでいます。

事故物件には告知義務がある

告知義務とは、対象物件に何らかの瑕疵がある場合に、その物件の買主・借主に対して、売主、貸主があらかじめ物件の事実について伝えなければならない義務を言います。

事実を曲げて伝えることは、法律に抵触し違法な取引になってしまいます

特に、物件に心理的な瑕疵がある場合には、契約の相手方である買主や借主には心理的なダメージになりやすく、契約前に告知することが義務付けられているのです。

人の死の告知については国土交通省によるガイドラインも

過去に建物に入居していた人の死が、物件の取引に与える影響は大きいものがありますが、契約の際、どのような事案が発生したかについては告知しなければならないのか、これまでは、明確な基準はありませんでした。

そこで、2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成しました。
それによりますと、「告知しなければならないもの」と「告知しなくてもよい」ものは、次のような基準になっています。

告知義務が発生しない	告知義務が発生する
自然死（老衰・病死） 不慮の事故（転落死・転倒事故・食事中のごえんなど）	自殺、他殺 孤独死、火災での死亡 原因が分からない死亡 自然死・事故死でも長期間放置されたケース

(引用元:国土交通省「人の死の告知に関するガイドラインhttps://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf)

基本的に自然死や不慮の事故については告知義務がありませんが、自殺や他殺などについては告知義務が発生します。

また、自然死であっても、長期間発見されなかった孤独死などについては、告知義務が発生します。

告知義務には期限がある？

物件などの契約においては、瑕疵のあるものについては告知義務がことはこれまでに説明しましたが、心理的瑕疵に関する事故物件については、物件の賃貸と売買では次のような違いがあります。

賃貸の場合

国土交通省で策定された「人の死の告知に関するガイドライン」によりますと、いわゆる心理的瑕疵に関する事故物件の告知期限は賃貸物件の場合は、人の死の事実が発生してから3年間とされています。

病気や老衰による自然死であっても、事故死か自然死か区別のつかない場合は告知義務が発生します。
ただし、物件である建物の外で発生した死は対象外です。

売買契約の場合

賃貸物件と違って、物件を売買する場合の告知義務はいかなる契約内容によっても告知期限が消滅することはありません。

これは、国土交通省が策定した「人の死の告知に関するガイドライン」が契約によるトラブル発生を未然に防止することが基本にあります。

賃貸物件よりも売買契約のほうが契約金などの額が大きく、告知しないために甚大な損害を被る恐れがあるために告知期限についてはより厳しくなっているようです。

事故物件の買取相場は？どの程度安くなる？

ここからは、事故物件の中でもいわゆる心理的瑕疵にともなう事故物件について解説します。

もし、あなたが明らかに事故物件だと分かる物件と、事故物件ではない物件が同じ金額で契約できるとしたら当然、事故物件でない方を選ぶでしょう。

多くの人が心理的瑕疵と感じる物件は、まず、相場通りの価格で売れるとか、相場の金額で賃貸契約を結ぶことは難しいでしょう。

ケース・バイ・ケースにもよりますが、死因が自殺の場合で3割程度、殺人など他殺の場合では5割程度、相場価格よりも安くなるのが一般的だと言われています。

一方、最近、多く見られるようになった孤独死など、発見に至った時間が短く物件が汚れていないとか、ハウスクリーニングにより死の痕跡を分からなくなったという物件については、大幅な価格の減少はないと考えていいでしょう。

事故物件を少しでも高く買取してもらう方法

住居人が、何かの事故やトラブルに巻き込まれて亡くなった物件を抱えている所有者は「物件が売れない」「借り手と賃貸契約が結べない」などと諦めているひともいるのではないでしょうか。

事故物件の買取価格を少しでも高くしてもらうためには、いくつかの方法があります。

事故物件を売りやすくするためにできる対処法について確認していきましょう。

事故の痕跡を徹底して消す

事故物件はケースによっては、その物件の外観が大きく棄損されている場合もあります。

事件や事故の痕跡が少しでも残っていたら、徹底的に除去することをおすすめします。

その痕跡を残さないようにするためには、ハウスクリーニング業者に頼んで、部屋に汚れなどの痕跡や臭いを除去してください。

その他の方法としては、クリーニングと併せて、物件のリフォームを実施するのもよい方法でしょう。

更地にしてしまう

更地にして売却する方法は最終手段かもしれませんが、事故の痕跡を完全に失くす意味では最善の方法でしょう。

更地にすれば、買取価格は大幅の上乗せが期待できるでしょう。

または、更地にした後で新しく建物を建て替えることも考えていいかもしれません。

事故発生から期間をある程度あける

人のうわさも七十七日という諺もあります。いくら人の耳には戸は立てられぬと言われても悪い噂もいずれは無くなります。

たとえば、「価格を下げても売れない」「価格はこれ以上下げられない」と考えている場合は、心理的瑕疵を和らげてから売るために期間を開けてから売却を考えるのもいいでしょう。

相場を調べて交渉する

事故物件として認識されてしまいますと価格の大幅な減少は避けられません。

まずは、事故物件として認識されてしまった場合は、相応の相場価格を知ることも大切です。

相場価格を把握したら、その中でも最も高い買取価格を提示してもらえる個人主や不動産会社を探して交渉しましょう。

事故物件の所在する地域の不動産会社のみならず、ネットを利用して広範囲の中から事故物件でも買ってくれるような個人、不動産業者を探してみてください。

事故物件は仲介業者より買取業者を利用するのがおすすめ

多くの不動産会社は、事故物件となると二の足を踏むことを恐れて交渉には前向きにはなりません。

事故物件の仲介や販売実績が少ないことからも証明済みでしょう。

そこへ行くと、買取業者は事故物件を買い取った後にリフォームや建て替えを行った後に転売し収益を上げる会社です。

事故物件でも、一般の不動産会社と違ってそれほど抵抗はなく買取を行ってくれるでしょう。

仲介で買主を探す必要がない

不動産業者の仲介により事故物件の買主を探すとなると簡単ではありません。

なかなか買主が現れないばかりか、最終的に売れない物件として売れ残ってしまうかもしれません。

買取業者の大きなメリットは、仲介により買主を探す必要がないことです。

買取後は事故物件の責任を負う必要がない

事故物件を買取業者に買い取ってもらえば、契約不適合責任が免責されるために、売却後のトラブルや責任を追及されることはありません。

買取業者は瑕疵のある事故物件などを専門的に扱う業者であり、専属の弁護士を雇用していることが多く、契約時の法律上のトラブルに巻き込まれる恐れは少ないといえます。

買取業者に事故物件の買取を依頼する流れ

事故物件を買取業者に買取を依頼する決心がついたら、まず、買取業者を探すことから始めましょう。

都会では、多くの買取業者がいるので探しやすいでしょうが地方では買取業者が少なくなかなかうまく探し出せないかもしれません。

それでも、近頃はネットで全国に展開している業者を探すこともできるのでネットを利用するのもいい方法です。

買取業者を探す場合は、１社だけに限らず、できるだけ複数の業者を探しておきましょう。

買取業者に査定を依頼する

買取業者が見つかったら、買い取ってくれる査定価格の見積もりです。

見積もりは、可能な限り複数の業者に見積もってもらいましょう。業者によっては、査定価格に大きな差があります。

それぞれの査定価格を比較検討しましょう。

買取価格やスケジュールの確認

買取価格は、業者によっては大きな開きがあることはすでに解説しましたが内容もよく確認しましょう。

注意したいのは、口頭だけの回答ではなく正式な文書での買取価格を証明できるものを求めましょう。後でトラブルに巻き込まれないためにも文書での回答は必要ですよ。

買取価格の査定が終わったら、今後は、契約、物件などの引き渡しや買取金額の入金等のスケジュールも必要です。業者とよくすり合わせをしてください。

不動産売買契約を締結する

ここまできたら、いよいよ売買契約の段階です。

不動産売買契約に関する一連の書類にサイン及び押印を済ませると、正式な契約の完了となります。

サイン及び押印を済ませる前に、もう一度よく約款などを確認し疑問に思うことなどは何回でも遠慮なく質問しましょう。

代金が支払われる

売買契約が終わったら、次は買取物件の代金が支払われます。

いまどき、現金で支払いされることはないと思いますが、確認はしっかりとしましょう。

銀行口座に振り込まれる場合は、口座番号など間違いがないことをしっかりと確認して買取業者に伝えてください。入金もしっかりと確認しましょう。

まとめ

事故物件だから、買い手は見つからないと諦めている方も多いかもしれません。

確かに、心理的瑕疵のある事故物件が与えるイメージは悪くなるのは否めませんが、状況によっては買い手がつくことは十分可能です。

また、買取業者に相談すれば事故物件でも買取が可能な場合もありますので、様々な買取業者に査定をお願いしてみることをおすすめします。