4月 21 2022

事故物件のロンダリングとは？誰かが住んだら告知義務がなくなる？

事故物件を所有しているオーナーにとって、事故物件という印象が強いまま売却することは避けたいと考えるのではないでしょうか。

そのように、事故物件の印象を「洗浄」する目的で行われているのが、事故物件の「ロンダリング」です。

ロンダリングとは、一時的に第三者に事故物件に住んでもらうことで、その後の入居者には事故物件であることを告知する義務をなくすという手段のことです。

しかし、実際にロンダリングをすれば、事故物件を告知せずに済むのか、またどのような場合に告知義務があるのかについて徹底解説します。

Contents

事故物件とは？

事故物件と聞くと、過去に住人が「事件などによって突然亡くなった」など、いわく付きの物件だと想像する人が多いのではないでしょうか。

実際には、自殺など死に関係するものだけが原因で事故物件となるわけではありません。まずは、事故物件の正確な定義を確認していきましょう。

不動産取引における瑕疵(かし)のある物件のことを指す

瑕疵(かし)という言葉は日常的に耳にする言葉ではありませんので、意味がピンと来ない人も多いのではないでしょうか。

瑕疵を、馴染みのある言葉で表すと、欠点や欠陥になります。

つまり、瑕疵のある物件とは、何かしらの問題を抱えている物件のことです。

なお、事故物件（瑕疵物件）には、大きくわけて「心理的」「物理的」「環境的」がありますので、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

心理的瑕疵のある物件

多くの人が想像する人の生死に関する事故物件が、心理的瑕疵のある物件です。

殺人事件の現場に寝泊まりすることを想像したくない思う人が多いように、住む人が心理的に不快に感じるような物件になります。

なお、その物件自体に心理的瑕疵がなかったとしても、すぐ近くに反社会的勢力に関連する施設がある場合であっても、住人は近くに住みたくないと感じるため、心理的瑕疵と認められる可能性があります。

ただし、何に対して不快感や嫌悪感を抱くのかについては、個人によって違うものです。そのため、はっきりとして基準がないという特徴があります。

物理的瑕疵のある物件

建物自体、もしくは土地に欠陥がある場合には、物理的瑕疵のある物件として扱います。

具体的には、壁が大きくひび割れているケースや、雨漏りがするといったものや、現在では使用してはいけないアスベストを使っているものが該当します。

また、法律の改正に伴って、十分な耐震強度がない建物も物理的瑕疵に当てはまります。

これらは、建物に関する瑕疵ですが、土地においては地盤沈下や土壌汚染が考えらえます。

環境的瑕疵のある物件

心理的瑕疵との境界があいまいなものに、環境的瑕疵があります。

たとえば、墓地のように気味が悪いと感じるような嫌悪感を抱く施設が近くにあるケースや、鉄道が近くにあるために騒音だけでなく振動による不快感を抱く施設の周辺に物件があるケースです。

また、異臭が常に気になるような、工場なども環境的瑕疵になるでしょう。

事故物件の「告知義務」とは？

いずれかの瑕疵に該当する物件である場合、どのような欠陥があるかを顧客に対して伝えなければならないことを告知義務と言います。

物件を売る側としては、価値が下がる可能性があるのに事故物件であることを伝えたくないという思いが生じるのは仕方のないことかもしれません。

しかし、実際に住んでみてから、住人が耐えられないような欠陥が見つかってしまった場合には、新たな住居を探さなければならず、非常に大きな損害を被ることになってしまいます。

消費者を守るために告知義務があるということです。しかし、心理的瑕疵は、判断に困るケースもあるでしょう。

人の死に関する告知義務のガイドライン

心理的瑕疵に該当するかどうかは、個人の判断に大きく左右されてしまうため、どのような死因であれば告知しなければないのかに関して国土交通省がガイドラインを定めています。

寿命や病気による死、もしくは転落などによる不慮の死に関しては、告知義務は発生しないとしています。

国土交通省のガイドラインを下記の表にまとめました。

告知義務が発生しない	告知義務が発生する
自然死（老衰・病死）不慮の事故（転落死・転倒事故・食事中のごえんなど）	自殺、他殺孤独死、火災での死亡原因が分からない死亡自然死・事故死でも長期間放置されたケース

(引用元:国土交通省「人の死の告知に関するガイドラインhttps://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf)

他殺や自殺はもちろんですが、死後に発見が遅れて長期間放置されたケースや孤独死、火災による死も告知義務があります。また、原因不明とされた死に関しても告知しなければなりません。

告知義務の持続期間

物理的な瑕疵に関していえば、欠陥が取り除かれることがない限りは告知が必要になります。

しかし、人の死に関する心理的瑕疵については、時間経過とともに嫌悪感も薄れていくと考えられますので、いつかは告知の必要はなくなるでしょう。

そうは言っても持続時間に関する法律は存在していないため、独自に判断することは危険です。

どうすべきか不安に感じるときは、事故物件に詳しい弁護士に相談して、告知するかどうかを検討することをおすすめします。

告知義務に違反するとどうなる？

瑕疵物件に該当するにも関わらず、その事実を顧客に対して告知しなかった場合で、後に瑕疵物件である事実が発覚してしまうと、損害賠償や契約解除などを請求される可能性があります。

あくまでも一例ではありますが、過去の住居者が自殺したという事実を告知せずに賃貸契約を結び、後に裁判で負けてしまったオーナーが、100万円以上もの支払いを命令されたことがあるのです。

事故物件であることを隠したために、想像以上のマイナスとなる可能性があることを考えると、弁護士への相談が必要となるでしょう。

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事故物件のロンダリングとは？

事故物件に積極的に住みたいと考える人は決して多くはないため、通常の物件よりも安い相場で取引されるのが普通です。

仮に安くしたからと言っても、物件を購入したいと考えるかどうかはわかりません。

どれだけ安くても心理的瑕疵がある限り、住みたくないと感じる人が大勢いるからです。

その状態を解決するために考えらえたのがロンダリングです。

事故物件をクリーニング(洗浄)すること

ロンダリングとは、事故物件をクリーニングして「心理的瑕疵」をなくすことです。

具体的には、顧客に物件を販売する前に、社員などに住んでもらうことを指します。

不動産業界において、告知義務は事故が発生した直後に入居した1人だけというルールを活用したものです。

誰かを事前に住まわせてしまえば、心理的瑕疵が薄くなり、事故物件だと告知せずに済むため、多少のコストが発生してもロンダリングをした方が効率がよいと考えられているのです。

しかし、実際にはそのように単純にロンダリングができる物件だけではありません。

誰かに住んでもらっても告知義務が発生するケースを次の項目で解説します。

告知義務は「一人目だけ」とは限らない

告知義務は「直後に住んだ1人目だけで良い」というのは業界内でのルールであって、法律で定められているわけではありません。

実際に告知義務が必要かどうかは、その物件を購入する人が心理的瑕疵を感じるかどうかによって決まります。

一口に事故物件と言っても、殺人と孤独死では感じる精神的な不快感に大きな違いがあることは誰の目にも明らかです。

また、事故発生から1年が経過しているのと、5年が経過しているのでも異なりますので、誰か1人に住んでもらえばクリーニング完了とはいかないのです。

誰かが住んだ後でも告知義務が発生する可能性がある事例

例えば、全国ニュースで報道された殺人事件が起こった部屋は、ほとんどの人が事実を知っていますし、仮に知らなかったとしても入居後に誰かから殺人事件のことを聞かされる可能性が非常に高いと言えます。

凶悪な事件であればあるほど、記憶にも残りやすくなるため、誰か1人が住んだだけでは心理的な負担が軽減されない場合がほとんどでしょう。

また、自殺のあった部屋に直後に誰かが一時的に住んだとしても、１週間程度ですぐに退去してしまった場合も心理的瑕疵が薄れているとは言えません。

一方で、自殺の現場であったとしても、誰かがその後５年間住んでいたということであれば、かなり心理的瑕疵は薄れていると考えられます。

このように、人の「心理的な負担」がどの程度残るのかによって、物件の告知義務は変わっていくことを認識しておく必要があるでしょう。

まとめ

事故物件と聞くと自殺や殺人の現場になった物件のことをイメージする人が多いかもしれませんが、実際には何らかの欠陥を抱えている物件のことを指します。

事故物件を売買するときは、顧客に対してどのような欠陥がある物件であるのかを告知する義務がありますが、告知しなければならない期間について明確な規定はありません。

不動産業界内では、誰か1人が住めば告知する必要はないというルールがありますが、実際には顧客が心理的な負担を感じないかが焦点となります。